Riskli yapı tespitinden kira yardımına, salt çoğunluk kararlarından müteahhit sözleşmelerine kadar 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde en çok merak edilen soruların yanıtlarını bu sayfada bulabilirsiniz. Sürecinize özel hukuki destek için Kentsel Dönüşüm Hukuku hizmet sayfamıza göz atabilirsiniz.

Temel Kavramlar ve Süreç

Kentsel dönüşüm nedir, hangi kanuna dayanır?

Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yıkılıp güvenli ve mevzuata uygun biçimde yeniden yapılması sürecidir. Türkiye’de bu sürecin hukuki dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur; riskli yapı tespitinden yıkıma, hak sahipliğinden devlet desteklerine kadar tüm aşamalar bu kanun ve ilgili alt mevzuat ile düzenlenir.

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı arasındaki fark nedir?

Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı; riskli alan, zemin yapısı veya yapılaşma niteliği nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alanı; rezerv yapı alanı ise dönüşümde yeni yerleşim alanı olarak kullanılacak TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanı ifade eder.

Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?

Süre projeye göre değişmekle birlikte uygulamada riskli yapı tespiti yaklaşık bir-iki ay, tebligat ve tahliye süreci birkaç ay, proje ve ruhsat aşaması da birkaç ay alabilmekte; inşaatla birlikte sürecin tamamı çoğu projede iki ila üç yılı bulmaktadır. Sürecin uzamasındaki en büyük etkenler malikler arası anlaşmazlıklar ve müteahhitle yaşanan sorunlardır — bu iki alan aynı zamanda hukuki desteğin en kritik olduğu noktalardır.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz

Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?

Tespiti, maliklerden herhangi biri Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırabilir; tüm maliklerin onayı aranmaz.

Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

Riskli yapı tespiti maliklere tebliğ edilir ve tebliğden itibaren on beş gün içinde ilgili müdürlüğüe itiraz edilebilir. İtiraz, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık temsilcilerinden oluşan teknik heyetçe incelenir; heyetin ret kararına karşı idari yargıda iptal davası açılması mümkündür. Süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan tebligat tarihinin takibi kritik önem taşır.

Binada ipotek veya haciz şerhi varsa dönüşüm engellenir mi?

Hayır. İpotek ve benzeri şerhler riskli yapının yıkımına engel oluşturmaz; bina yıkıldıktan sonra bu haklar arsa payları (hisseler) üzerinde devam eder. Benzer biçimde, bina yıkılıp taşınmaz arsa hâline geldiğinde mevcut kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve süreç arsa payları üzerinden yürür.

Karar Süreci: Salt Çoğunluk ve Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk şartı kalktı mı?

Evet. 7471 sayılı Kanun ile Kasım 2023’te yapılan değişiklikle, riskli yapılarda yeniden inşa ve uygulama kararları için aranan üçte iki çoğunluk kaldırılmış; kararların sahip olunan hisseler oranında maliklerin salt çoğunluğuyla (arsa payının yarıdan bir fazlası) alınması esası getirilmiştir. Bu değişiklik süreçleri hızlandırmakla birlikte, azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunması bakımından hukuki takibin önemini artırmıştır.

Karara katılmayan malikin payı ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç bedelinden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer maliklere satılır. Satışa esas değerleme raporundaki hatalar ve usul aykırılıkları dava konusu edilebilir; bu nedenle karara katılmayan maliklerin değerleme ve satış sürecini mutlaka hukuki denetimden geçirmesi gerekir.

Azınlıkta kalan malik olarak haklarımı nasıl korurum?

Toplantı ve karar sürecindeki usul hataları, değerleme raporundaki isabetsizlikler ve satış işlemindeki hukuka aykırılıklar iptal davasına konu edilebilir. Ayrıca teklif edilen paylaşımın emsallere göre düşük kalması hâlinde, sözleşme müzakerelerinin uzman desteğiyle yürütülmesi çoğu zaman dava yoluna gerek kalmadan sonuç verir.

Kira Yardımı ve Devlet Destekleri

Kentsel dönüşümde kira yardımını kimler alabilir?

Riskli yapısı anlaşma ile tahliye edilen maliklere, en az bir yıldır o yapıda oturan kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Malikler aylık düzenli ödeme alırken, kiracılara taşınma masrafları gözetilerek bir defaya mahsus ödeme yapılır.

Kira yardımı ne kadar süre ve hangi tutarda ödenir?

Riskli yapılarda kira yardımı 18 aya kadar, riskli alan uygulamalarında ise 48 aya kadar yapılabilmektedir. Aylık tutarlar il bazında belirlenir ve her yıl TÜFE oranında güncellenir; ayrıca büyükşehir belediyelerinin sağladığı ek destekler bulunabilmektedir.

Kira yardımı başvurusunda en sık yapılan hatalar nelerdir?

Uygulamada başvuruların reddine en çok yol açan hatalar; tahliye tutanağının eksik veya hatalı düzenlenmesi, ikametgâh kaydının tahliyeden önce alınmaması ve ikameti ispatlayan faturaların sunulamamasıdır. Arsa paylı tapularda ise emlak vergi beyannamesinin bina türünde ve bağımsız bölümü gösterir şekilde alınması gerekir. Başvuru dosyasının hukuki denetimden geçirilmesi bu hak kayıplarını önler.

Yarısı Bizden ve diğer desteklerden nasıl yararlanılır?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yürüttüğü Yarısı Bizden gibi destek programları hak sahiplerine hibe ve uygun koşullu kredi imkânı sunmaktadır. Programların kapsamı ve tutarları dönemsel olarak güncellendiğinden başvuru öncesinde güncel duyuruların incelenmesi gerekir. Ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlem ve sözleşmeler; noter harcı, tapu harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ile banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

Müteahhit ve Kat Karşılığı Sözleşmeler

Müteahhitle yapılacak sözleşmede nelere dikkat edilmelidir?

Sözleşmede paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme hâlinde ödenecek cezai şart ve kira tazminatı, teknik şartname, bağımsız bölüm dağıtım esasları ve müteahhidin sunacağı teminatlar açıkça düzenlenmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapu devri içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Uygulamadaki en sık hata, fizibilite ve proje netleşmeden doğrudan müteahhit seçimine gidilmesidir.

Müteahhidin güvenilirliği nasıl araştırılır?

Tamamlanmış projeleri, ticaret sicili kayıtları, hakkındaki icra takipleri ve davalar ile mali yapısı incelenmelidir. Yapı müteahhitliği yetki belgesi grubunun üstlenilecek işin büyüklüğüne uygun olması da yasal bir zorunluluktur.

Müteahhit inşaatı süresinde bitirmezse ne olur?

Teslim süresinin aşılması hâlinde malikler gecikme tazminatı (kira kaybı) talep edebilir; gecikmenin süreklilik kazanması durumunda sözleşmeden dönme veya ileriye etkili fesih gündeme gelir. Fesih hâlinde arsa paylarının iadesi ve yapılan imalatların tasfiyesi, teknik bilirkişi incelemesi gerektiren karmaşık bir süreçtir.

Kiracılar ve Tahliye Süreci

Kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir?

Riskli yapıda en az bir yıldır oturduğunu belgeleyen kiracılar, taşınma masrafları gözetilerek bir defaya mahsus kira (taşınma) yardımı alabilir. Kira sözleşmesi, yapının yıkımıyla birlikte ifa imkânsızlığı nedeniyle sona erer.

Riskli yapıda tahliye için ne kadar süre verilir?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yıkım için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Tahliyeye direnilmesi hâlinde süreç mülki amirler ve kolluk kuvveti eliyle yürütülür. Yalnızca dönüşüm niyeti tahliye için yeterli değildir; tespitin kesinleşmesi ve idari sürecin başlaması gerekir.

Uyuşmazlıklar ve Dava Süreçleri

Riskli yapı tespitinin iptali için dava açılabilir mi?

Evet. Teknik heyetin itirazı reddetmesi hâlinde bu işleme karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Davada yürütmenin durdurulması talep edilerek yıkımın önüne geçilmesi mümkündür.

Riskli alan ilanına karşı ne yapılabilir?

Riskli alan ilanına ilişkin Cumhurbaşkanı kararına karşı Danıştay’da iptal davası açılabilir. Bu davalarda alanın gerçekten risk taşıyıp taşımadığına ilişkin bilimsel ve teknik veriler belirleyicidir.

Kentsel dönüşüm davaları ne kadar sürer?

Süre; davanın türüne (idari iptal, tazminat, sözleşme uyuşmazlığı), bilirkişi incelemelerinin kapsamına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişir. İdari davalarda yürütmenin durdurulması kararıyla süreç erken aşamada şekillenebilir; ön değerlendirmede somut dosyanız için gerçekçi bir öngörü paylaşılması mümkündür.

Bu sayfadaki konuların yargı kararlarıyla birlikte ayrıntılı incelemesi için Kitaplar sayfamızda yer alan “Yargı Kararları Işığında Kentsel Dönüşüm Uygulamaları” isimli çalışmaya bakabilirsiniz.

Kira ilişkilerine dair sorular için Kira Hukuku SSS, genel hukuk soruları için Hukukta SSS sayfalarımızı ziyaret edebilir, kentsel dönüşüm sürecinizde bizimle iletişime geçebilirsiniz.