Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaştığımız sorulardan biri, bir uyuşmazlığın mahkemeye taşınması hâlinde sonucun ne zaman alınacağıdır. Bu sorunun tek bir cevabı yoktur; çünkü “kentsel dönüşüm davası” tek bir dava türü değil, farklı mahkemelerde görülen ve farklı usullere tabi olan bir dizi uyuşmazlığın ortak adıdır. Sürenin ne kadar olacağını belirleyen asıl etken, uyuşmazlığın hangi aşamada ve kiminle yaşandığıdır.

Önce doğru soru: Hangi dava?

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları kabaca iki gruba ayrılır. İlk grup, idarenin işlem ve kararlarına karşı açılan davalardır: riskli yapı tespiti, riskli alan ilanı, azınlıkta kalan malikin payının satışı gibi. Bu davalar idari yargıda görülür. İkinci grup ise kişiler arasındaki uyuşmazlıklardır: müteahhitle yapılan sözleşmeden doğan gecikme, ayıp ve sözleşmeden dönme talepleri ya da malikler arasındaki paylaşım anlaşmazlıkları. Bunlar adli yargıda görülür. İki yargı kolunun işleyişi, süreleri ve kanun yolları birbirinden farklıdır.

Riskli yapı tespitine karşı iptal davası

Riskli yapı tespitine önce on beş gün içinde idareye itiraz edilir; itiraz, teknik heyet tarafından incelenir. Heyetin itirazı reddetmesi hâlinde bu işleme karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı dava açma süresi, genel idari dava süresinden kısa tutulmuş olup tebliğden itibaren otuz gündür.

Bu davaların süresini belirleyen en önemli unsur keşif ve bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, yapının gerçekten riskli olup olmadığını teknik bir raporla değerlendirir; bilirkişi heyetinin oluşturulması, keşif yapılması ve raporun taraflara tebliği yargılamanın büyük bölümünü oluşturur. Ardından verilen karara karşı istinaf, bazı hâllerde de temyiz yoluna başvurulabilir. Bu nedenle davanın kesinleşmesi, ilk derece kararından çok daha uzun sürebilir.

Uygulamada malikler için kritik olan, dava sürerken binanın yıkılıp yıkılmayacağıdır. Burada yürütmenin durdurulması talebi belirleyici rol oynar: mahkeme bu talebi kabul ederse, dava sonuçlanana kadar yıkım işlemleri durabilir.

Pay satışına ve değerlemeye karşı davalar

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin payı, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla satılır. Değerleme raporundaki hatalar, usule aykırı toplantı ve karar süreçleri ya da satış işlemindeki hukuka aykırılıklar dava konusu edilebilir. Bu davalarda süreyi uzatan başlıca etken, değerlemenin yeniden yapılmasını gerektiren bilirkişi incelemesidir.

Müteahhitle yaşanan uyuşmazlıklar

İnşaatın süresinde teslim edilmemesi, eksik veya ayıplı imalat, cezai şart ve kira tazminatı talepleri ile sözleşmeden dönme davaları adli yargıda görülür. Bu dosyalarda inşaatın seviyesi, yapılan imalatların değeri ve gecikmenin sebebi teknik bilirkişi raporlarıyla belirlenir. Sözleşmeden dönme hâlinde arsa paylarının iadesi ve yapılan imalatların tasfiyesi gündeme geldiğinden yargılama daha da karmaşık hâle gelir. Karara karşı istinaf ve temyiz yolları da açık olduğundan, kesinleşme süresi ilk derece yargılamasının çok ötesine uzayabilir.

Süreyi uzatan etkenler

Dava türünden bağımsız olarak süreyi en çok etkileyen unsurlar şunlardır: tarafların ve malik sayısının fazlalığı nedeniyle tebligatların uzaması, keşif ve bilirkişi incelemelerinin tekrarlanması, itiraz edilen raporlar üzerine ek rapor alınması, mahkemelerin iş yükü ve kanun yollarına başvurulması. Çok sayıda malikin bulunduğu binalarda yalnızca tebligatların tamamlanması bile dikkate değer bir süre alabilir.

Süreyi kısaltmak mümkün mü?

Dava sürelerini tamamen kontrol etmek mümkün değildir ancak etkilemek mümkündür. Dava açma süreleri kısa olduğundan tebligat tarihinin baştan doğru takip edilmesi, delillerin ve teknik belgelerin dava açılmadan önce eksiksiz toplanması, bilirkişi incelemesine hazırlıklı gidilmesi ve gerektiğinde yürütmenin durdurulması talebinin etkin biçimde gerekçelendirilmesi süreci belirgin şekilde hızlandırır. Müteahhit uyuşmazlıklarında ise en etkili yol, uyuşmazlığı doğmadan önlemektir: teslim süresi, cezai şart, kira tazminatı ve teminat hükümleri açıkça düzenlenmiş bir sözleşme, dava ihtimalini de dava süresini de azaltır.

Riskli yapı tespiti, salt çoğunluk, kira yardımı ve müteahhit sözleşmelerine dair diğer sorular için Kentsel Dönüşüm SSS sayfamızı inceleyebilirsiniz. Konunun yargı kararlarıyla birlikte ayrıntılı incelemesi için “Yargı Kararları Işığında Kentsel Dönüşüm Uygulamaları” isimli çalışmamıza, sürecinize özel değerlendirme için ise Kentsel Dönüşüm Hukuku sayfamıza göz atabilirsiniz.