Kira dönemi yaklaştığında kiracıların en sık karşılaştığı durumlardan biri, kiraya verenin “bu yıldan itibaren kira şu kadar olacak” şeklindeki bildirimidir. Peki kiraya veren kira bedelini tek başına belirleyebilir mi? Kısa cevap: Hayır. Kira bedelinin artırılması ya tarafların anlaşmasıyla ya da mahkeme kararıyla mümkündür. Aşağıda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde konuyu ele alıyoruz.
Kira bedeli tek taraflı değiştirilebilir mi?
Kira sözleşmesi iki taraflı bir sözleşmedir ve kira bedeli, sözleşmenin esaslı unsurlarından biridir. Bu nedenle kiraya veren, sözleşmede kararlaştırılan bedeli kiracının rızası olmadan tek taraflı bir bildirimle değiştiremez. Kiracıya gönderilen “yeni kira bedeli” yazısı, kiracı kabul etmedikçe onu bağlamaz. Kiracı kabul etmezse kiraya verenin başvurabileceği yol, kira tespit davasıdır.
TBK m. 344: Artışın yasal sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar kira artışı konusunda anlaşabilir; ancak bu anlaşma sınırsız değildir. TBK m. 344 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani sözleşmede “her yıl yüzde X artış” yazsa bile, bu oran TÜFE on iki aylık ortalamasını aşıyorsa aşan kısım geçerli değildir.
Hatırlatmak gerekir ki konut kiralarında 2022-2024 döneminde uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır sona ermiştir; bugün geçerli olan sınır yeniden TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Sözleşmede artış şartı yoksa ne olur?
Sözleşmede yenilenen dönemler için bir artış hükmü bulunmuyorsa ve taraflar yeni bedel üzerinde anlaşamıyorsa, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu durumda hâkim de bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalaması oranını aşmamak kaydıyla, kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Bu nedenle sözleşmede artış hükmü bulunmaması, kiraya verenin bedeli istediği oranda artırabileceği anlamına gelmez.
Beş yıl kuralı
TÜFE sınırının istisnası, uzun süreli kira ilişkileridir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yıl sonunda ve bu şekilde belirlenen kira yılında yeni kira bedeli; TÜFE’deki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından belirlenir. Uygulamada piyasa değerinin çok altında kalmış kiraların güncellenmesi bu yolla gerçekleşir.
Kira tespit davası ve zorunlu arabuluculuk
Kira bedeli üzerinde anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası yoluna gidilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. Kira tespit davasında belirlenen yeni bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı da önemlidir: dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağını bildirmişse ve bu dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bunun bir istisnası ise sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hükmün bulunmasıdır. Bu durumda da mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde yeni bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanabilir.
Kiracı fazla ödeme yaptıysa
Yasal sınırın üzerindeki artışı kabul edip ödemeye başlayan kiracı, sınırı aşan kısmın geçersizliğini ileri sürebilir ve fazla ödediği tutarın iadesini talep edebilir. Ancak kiracının bu yola gitmeden önce kiraya verenle ilişkisini, kira süresini ve olası tahliye risklerini birlikte değerlendirmesi yerinde olur.
Tahliye, depozito, tahliye taahhüdü ve kira artışına dair 40’tan fazla soru-cevap için Kira Hukuku SSS sayfamızı, kira uyuşmazlıklarınıza ilişkin değerlendirme için Kira Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
