Hisseli tapuya sahip olanların en çok endişe ettiği durumlardan biri, paydaşlardan birinin payını hiç tanımadıkları bir kişiye satmasıdır. Kanun koyucu bu durumu öngörmüş ve diğer paydaşlara, satılan payı aynı koşullarla satın alma hakkı tanımıştır. Bu hakka önalım hakkı, eski ifadesiyle şufa hakkı denir.

Önalım hakkı nedir?

Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak satılan payı alıcıdan, onun ödediği bedel ve şartlarla kendilerine devredilmesini isteyebilir. Bu hak, kanundan doğan bir haktır; tapuda ayrıca şerh verilmesine gerek yoktur. Amaç, paydaş olmayan kişilerin ortaklığa girmesini önlemek ve paylı mülkiyeti sadeleştirmektir.

Önalım hakkının kullanılabilmesi için şartlar

Önalım hakkının doğması için taşınmazın paylı mülkiyete konu olması, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması ve satışın tapuda gerçekleşmiş olması gerekir. Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı doğmaz. Satış dışındaki devirlerde, örneğin bağış, trampa veya mirasçılara geçişte de kural olarak önalım hakkı kullanılamaz. Ancak bağış veya başka bir işlem görünümü altında gerçekte satış yapıldığı ispatlanırsa önalım hakkı ileri sürülebilir.

Miras kalan taşınmazlarda önalım hakkı var mı?

Önalım hakkı paylı mülkiyete özgüdür. Mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyetinde, mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda da önalım hakkı ileri sürülemez. Bu nedenle mirasla edinilen taşınmazlarda önce mülkiyetin türünün tapu kaydından kontrol edilmesi gerekir.

Önalım davası açma süresi

Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır ve kaçırılması hakkın tamamen kaybedilmesi sonucunu doğurur. Uygulamada en sık yapılan hata, satıştan haberdar olunmasına rağmen noter bildirimi beklenerek sürenin kaçırılmasıdır.

Bedelin depo edilmesi

Önalım hakkını kullanan paydaş, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirleyeceği süre içinde mahkemenin göstereceği yere nakden yatırmak zorundadır. Bedel süresinde depo edilmezse dava reddedilir.

Önalım hakkından feragat edilebilir mi?

Paydaşlar önalım hakkından feragat edebilir. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hisseli bir taşınmazda payını satmayı düşünen paydaş için diğer paydaşların vazgeçme iradesini satış öncesinde almak satış sonrasında çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Görevli mahkeme

Önalım davaları asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Davanın kabulü hâlinde satın alınan payın tapu kaydı iptal edilerek önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.

Paydaşların anlaşamaması hâlinde ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin seçenekler için Miras Hukuku sayfamızı, genel hukuk sorularının yanıtları için Hukukta SSS sayfamızı inceleyebilirsiniz.