Mirasla intikal eden bir ev, birkaç kişinin birlikte satın aldığı bir arsa ya da hisseli tapulu bir tarla… Paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda paydaşların tasarruf konusunda anlaşamaması son derece yaygındır. Paydaşlardan biri satmak, diğeri kullanmaya devam etmek isterken taşınmaz yıllarca atıl kalabilir. Hukukumuz bu durumda her paydaşa, ortaklığa son verilmesini mahkemeden isteme imkânı tanır. Bu yolun adı ortaklığın giderilmesi davası, eski deyişle izale-i şuyu davasıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın paydaşlar arasında paylaştırılmasını ya da satılarak bedelinin paylaştırılmasını sağlayan davadır. Türk Medeni Kanunu’na göre paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem gereği veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle ortaklığın sürdürülmesi zorunlu olmadıkça, malın paylaşılmasını isteyebilir. Kural olarak paydaşlardan birinin talebi yeterlidir; diğer paydaşların rızası aranmaz.
Hangi taşınmazlar için açılabilir?
Dava, hisseli tapulu arsa, tarla, bina ve bağımsız bölümler için açılabileceği gibi araç gibi taşınırlar için de açılabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan durum mirasla geçen taşınmazlardır. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti bulunan hâllerde de ortaklığın giderilmesi istenebilir; bu durumda dava dosyasına mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) eklenmesi gerekir.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde paydaşlar taşınmazın bir paydaşa devri, bedelin paylaşılması veya ortak satış gibi çözümlerde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.
Görevli mahkeme ve davanın tarafları
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın önemli bir özelliği, tüm paydaşların davada yer almasının zorunlu olmasıdır. Dava paydaşlardan biri tarafından açılır ve diğer bütün paydaşlar davalı olarak gösterilir. Vefat etmiş bir paydaş varsa onun mirasçılarının da davaya dahil edilmesi gerekir; bu nedenle tapu kayıtlarının ve mirasçılık durumunun dava öncesinde dikkatle incelenmesi süreci hızlandırır.
Paylaşım nasıl yapılır: aynen taksim mi, satış mı?
Mahkeme öncelikle malın aynen, yani fiziken bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını inceler. Örneğin geniş bir tarlanın imar ve tarım mevzuatına uygun biçimde parsellere ayrılabilmesi hâlinde aynen taksim yapılabilir. Aynen taksim mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, mahkeme taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir. Uygulamada tek bir daire veya müstakil ev gibi bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlarda satış yoluyla paylaşım sonucu çıkar.
Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir. Taşınmazın değeri kıymet takdiriyle belirlenir ve taşınmaz elektronik ortamda açık artırmayla satılır. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Yeni düzenleme: Miras kalan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında
31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun (kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinir), İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde önemli bir değişiklik yapmıştır. Buna göre tüm maliklerin paylarını miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Düzenlemenin amacı, aile taşınmazlarının mümkün olduğunca aile içinde kalmasını sağlamaktır.
Bu özel artırmanın dikkat edilmesi gereken üç özelliği vardır:
Yalnızca bir kez uygulanır: Mirasçılar arasındaki artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır. Bu artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmaya geçilir ve ihale herkesin katılımına açılır.
Teklif muhammen bedelin tamamını karşılamalıdır: Mirasçılar arasındaki birinci artırmada verilecek teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzünü ve ayrıca satış ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Yani mirasçı, taşınmazı ancak kıymet takdirinde belirlenen değerin tamamını ödeyerek alabilir.
Tapuda mirasçı olmayan bir malik bulunmamalıdır: Paydaşlardan biri payını mirasçı olmayan bir kişiye devretmişse, bu özel artırma usulü uygulanamaz.
Aynı değişiklikle ihaleyi kazandığı hâlde bedeli süresinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilmesi de öngörülmüştür. Bu yaptırım, ihaleyi kazanıp bedeli yatırmayarak süreci uzatma girişimlerinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Yeni düzenlemeyle birlikte kıymet takdiri her zamankinden önemli hâle gelmiştir. Gerçek değerin üzerinde belirlenen bir muhammen bedel, taşınmazı aile içinde tutmak isteyen mirasçının bu haktan fiilen yararlanmasını engelleyebilir; gerçek değerin altında belirlenen bir bedel ise diğer mirasçıları zarara uğratabilir. Bu nedenle kıymet takdiri raporunun dikkatle incelenmesi ve gerekirse süresi içinde itiraz edilmesi büyük önem taşır.
Taşınmaz ucuza mı satılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında en çok merak edilen soru budur. Cevap: Kural olarak hayır. Satışlar, UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden internet aracılığıyla ve herkesin erişebileceği şekilde yapılmaktadır. Türkiye’nin dört bir yanından alıcılar ihaleyi görebilmekte ve teklif verebilmektedir. Bu geniş katılım, teklifler arasında rekabet doğurur ve taşınmazın gerçek piyasa değerine yakın bir bedelle satılmasını sağlar.
Buna ek olarak, satıştan önce taşınmazın değeri bilirkişi aracılığıyla belirlenir ve paydaşlar bu değere itiraz edebilir. Miras kalan taşınmazlarda ise yukarıda açıklanan yeni düzenleme sayesinde ilk artırmada mirasçıların teklifinin muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekir. Paydaşlar da ihaleye katılarak taşınmazı kendileri satın alabilir.
İhalenin feshi: Satış iptal ettirilebilir mi?
Satış sürecinde usulsüzlük yapılmışsa paydaşlar ve ihaleye katılanlar, ihalenin feshini isteyebilir. Uygulamada en sık ileri sürülen fesih sebepleri; kıymet takdirinin veya satış ilanının paydaşlara usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ilanın kanuna aykırı yapılması ve ihaleye fesat karıştırılmasıdır.
Süreler kısadır: İhalenin feshi kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenmelidir. İhaleye katılmayan ve kendisine usulüne uygun tebligat yapılmayan paydaşlar için bu süre usulsüzlüğün öğrenilmesinden başlar; ancak her hâlde ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra fesih istenemez.
En dikkat edilmesi gereken nokta ise yaptırımdır: İhalenin feshi talebi esastan reddedilirse, talepte bulunan kişi ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir. Bu nedenle ihalenin feshi, satışı geciktirmek için başvurulacak bir yol değil ancak gerçek bir usulsüzlük bulunduğunda ve iyi değerlendirilerek kullanılması gereken bir haktır.
Dava ne kadar sürer, masraflarını kim öder?
Süre; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, keşif ve bilirkişi incelemesine ve satış aşamasına göre değişir. Paydaş sayısı fazla olan ve mirasçılık zincirinin uzun olduğu dosyalarda tebligat süreci yargılamanın önemli bir kısmını oluşturabilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir; çünkü dava tüm paydaşların yararına sonuç doğuran bir davadır.
Dava açmadan önce nelere dikkat edilmeli?
Arabuluculuk aşaması, paydaşlar için önemli bir fırsattır. Bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması, ortak bir alıcıya birlikte satış veya taşınmazın paydaşlardan birine devredilip bedelin paylaşılması gibi seçenekler bu aşamada değerlendirilebilir. Miras kalan taşınmazlarda, mirasçılar arasındaki ilk artırma hakkını korumak için payların mirasçı olmayan kişilere devredilmemesine de dikkat edilmelidir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığı ile imar durumunun önceden incelenmesi de sürecin doğru planlanmasını sağlar.
Mirasla intikal eden taşınmazlara ilişkin diğer uyuşmazlıklar için Miras Hukuku sayfamızı, genel hukuk sorularının yanıtları için Hukukta SSS sayfamızı inceleyebilirsiniz.
